Nem megszokott események zajlottak nemrégiben Székelyföldön: tüntetni mentek az emberek. Bár az a kollektív cselekvések természetes és legitim részét képezik a demokratikus folyamatoknak (mint a civil aktivizmus, a proaktív közösségi kezdeményezések, a közös problémadefiníciós gyakorlatok), most mégis mindenki meglepődött. Ez önmagában is probléma, hiszen a „természetesnek tekintett” passzivitás a helyi dependens és etnikai alapó parókiális politikai kultúra akut tünete és korlátja, amit a zavarodott reakciók is igazolnak. Ahelyett, hogy egy konstruktív dialógus vette volna kezdetét, amiben mindkét fél ésszerű elemek mentén próbálna érvelni és közelíteni az álláspontokat, a felek radikalizálódnak. A magyar politikum azonnal visszavonulást fújt, becsapást emleget, adót akar csökkenteni, miközben a tüntetők egy része láthatóan teljesen tájékozatlan, nem érvényes számokkal dobálózik, és legfőképpen egy alapvető tényt nem vesz tudomásul: a tulajdonnak költsége van, amit előbb, vagy utóbb mindenkinek meg kell fizetni (a társadalom egészének, most függetlenül a költség típusától és volumenétől). A politika egyik fő feladata lenne, hogy a közpolitikáinak hatásait előre modellezze, kommunikáljon, érveljen s ne vakon kövesse amit – a maguk szempontja szerint a tulajdonosok egyik szegmense jogosan – „kíván”.
A dialógusra azért is okvetlenül szükség lenne, mert így talán esély lenne a nyilvánosságban szétszálazni a problémát és rávilágítani arra, hogy tulajdonképpen nem maga az adó-kérdés a fő gond. Az csupán természetes negatív következménye egy sokkal komplikáltabb és súlyosabb társadalmi problémának, ami nem egyéb, mint az elmúlt harminchat évben kialakult – és igazából sohasem tematizált – kérdésnek, nevezetesen a lakáskérdésnek. Annak a torz lakáshelyzetnek az eredménye, ami ebben a formájában már nem fenntartható – a jelenlegihez hasonló feszültségek és konfliktusok strukturális oka. Most is és a jövőben is.
Magyarán, joggal számíthatunk további konfrontációkra, érdekütközésekre, akár nyílt konfliktusokra, különösképpen a gazdasági visszaesés kontextusaiban.
Az alábbiakban a teljesség igénye nélkül arra törekszem, hogy a mögöttes problémára rávilágítsak. Tézisem szerint a megemelt helyi adókkal szembeni ellenállás a romániai lakáskérdés és a lakásosztályok atipikus (mondhatni anómikus) szerkezetének közvetítő tényezőkön keresztül való együttesen érvényesülő következménye.
Melyek ezek? A fő ok tehát a romániai lakások tulajdonosi szerkezete, más szavakkal a diszfunkcionális tulajdonosi struktúra. A probléma alapja egy sajátos piaci anomália: a lakosság rendkívül magas aránya (közel 100%) saját tulajdonú ingatlanban él. Ez a homogén tulajdonosi szerkezet azért diszfunkcionális, mert nem piaci szelekció vagy tudatos tőkefelhalmozás eredménye, hanem gyakran történelmi kényszer vagy a bérlakásszektor hiánya szülte. Aztán ott vannak a fontos közvetítő tényezők (latens következmények), amik több olyan rejtett társadalmi és pszichológiai tényezőt hívott életre, amelyek torzítják az adózáshoz való viszonyt. Leginkább a tulajdonlás kultúrája, mint „alanyi jog”, és kötelezően követendő kulturális cél és mint az egyik legfontosabb társadalmi elvárás. A lakástulajdont a társadalom döntő többsége nem fenntartandó tőkeként, hanem alapvető, egyszeri megszerzés után lényegileg „ingyenes” jognak tekinti. Továbbá, a tulajdonosi felelősség hiánya: mivel a döntő többség tulajdonszerzése gyakran nem tudatos pénzügyi tervezés eredménye volt, hanem állami redisztribúció, hiányzik az felismerés, hogy a tulajdon birtoklása folyamatos kötelezettségekkel (karbantartás, közterhek, adók, közös adminisztrálás, kooperálás, érdekegyeztetés, problémafelismerés) jár. Aztán, ott van a pénzügyi tudatosság és oktatás hiánya is. Sajnos az iskolarendszer nem készíti fel az állampolgárokat az ingatlanhoz kapcsolódó adómechanizmusok megértésére, így az adót nem a közszolgáltatások (infrastruktúra, közvilágítás) ellentételezéseként, hanem egyértelműen ”büntetésként” élik meg – a tüntetéseken elhangzottak egy része ezt alá is támasztja. Végül, az állam tartós felelőtlensége.
Ilyen körülmények között szociológiai tény, hogy természetszerű a lakossági ellenállás, hiszen amikor az önkormányzat helyi adót vet ki, az közvetlenül ütközik a fent említett mentális gátakkal, a háztartésok anyagi helyzetével súlyosbítva. Az ellenállás tehát nem csupán anyagi kérdés, hanem a tudatossági deficit és a tulajdonosi szerepkör félreértelmezésének egyenes következménye is. Kiváltképpen olyan körülmények között, ha a kormányzat erőből dönt – sajnos ez a fél is ugyanilyen tájékozatlan a valódi okokról, mint a többség.
Tehát, azt gondolom, hogy a helyi adókkal szembeni lakossági ellenállás nem pusztán gazdasági érdekérvényesítés, hanem a torz lakásszerkezetből fakadó komoly szocio-kulturális válság-tünet: a társadalom jelentős része úgy vált ingatlantulajdonossá, hogy mára sem rendelkezik az ehhez szükséges pénzügyi tudatossággal és a tulajdonosi felelősségvállalás kultúrájával, mert az állam ettől teljes mértékben eltekintett, amikor a volt bérlőknek jutányosan átadta a tulajdonjogot. Ezzel minden felelősséget lerázott magáról, s megágyazott egy fenntarthatatlan lakáshelyzetnek. Sajnálatosan ma sem érvényesít egyetlen olyan közpolitikát sem, ami enyhítene a kizárólag neoliberális piaci logika nyilvánvaló zavarain: nincsen egy jogi keret, ami a bérlőket védené, nincsen alternatív lakhatási rendszer, a lakás egyre inkább likvid tőkeként működik. Sőt, sovány intézkedéseivel továbbra is elhiteti mindenkivel, hogy lakástulajdonos lehet, sőt annak kell lennie – függetlenül attól, hogy a tulajdon egyre inkább növekvő anyagi és más terheit meg tudja-e vagy sem fizetni, illetve hogy állandó jövedelme szerint tudja-e évtizedekig törleszteni a banki kölcsönöket. Magyarán, az állam harminc éve egy sokak számára kivitelezetlen álmot ad el és erősít fel az általa keblén dédelgetett ingatlanbefektetők érdekében.
A baj fő oka tehát az a történelmi örökség és minta, ami ebben a formában nem tartható sokáig fent csak egyre súlyosabb társadalmi feszültségek és konfliktusok árán.
Az alábbiakban a fenti téziseim alapját képező elemekre fókuszálok.
A lakásállomány privatizációja avagy a tulajdonosok társadalma
A poszt-szocialista rendszerváltás egyik legfontosabb következménye Romániában az volt, hogy erős tulajdonosi érzés és érzelmi kötődés alakult ki a magántulajdon iránt. A közös lakóházak – blokkok – esetében ez a tulajdonosi érzés nem az épület egészéhez, hanem kifejezetten az egyes lakásokhoz kapcsolódott. Ez a felfogás a „minden, ami közös, az enyém” elvet követte, ami paradox módon azt is jelentette, hogy ami kollektív tulajdonban van, az végső soron senkié sem.
Az Európai Unióban a lakosság jelentős része – a legfrissebb, 2024-es Eurostat-adatok szerint átlagosan 68,4%-a – saját tulajdonú ingatlanban él. Ugyanakkor ez az arány jelentős eltéréseket mutat az egyes tagállamok között, ami a történelmi fejlődési utak, gazdasági szerkezetek és kulturális attitűdök közötti különbségekre vezethető vissza. Általános mintázatként megfigyelhető, hogy Közép- és Kelet-Európában – különösen Romániában, Szlovákiában és Magyarországon – kiugróan magas a lakástulajdonlók aránya, míg a nyugat- és észak-európai országokban jóval elterjedtebb a bérlakásban élés gyakorlata.
A 2024-es adatok (INSEE) alapján Románia továbbra is az Európai Unió élén áll a saját tulajdonú lakásban élők arányát tekintve: a lakosság mintegy 94,3%-a él saját tulajdonú ingatlanban. Ez az arány csak minimálisan csökkent a korábbi évek 95–96%-os szintjéhez képest, de továbbra is egyedülállóan magas nemcsak uniós, hanem globális szinten is. A romániai lakásállomány több mint 98,8%-a magántulajdonban van, és mindössze 1–2% tartozik állami vagy önkormányzati kézbe.
Ez a gondolkodásmód a pénzügyi felelősségen túlmutató, szélesebb körű következményekkel járt. Hozzájárult ahhoz, hogy az emberek általában nem voltak hajlandók időt vagy erőforrásokat fektetni a közös terekbe. Ennek eredményeként a közös területeket, például a lépcsőházakat és a lakótömbök környékét máig gyakran elhanyagolják és rosszul tartják karban. Ha hó esik, valaki mástól várják el, hogy eltakarítsa.
A lakástulajdon, mint társadalmi elvárás
A lakástulajdon túlsúlyából fakadó másik probléma annak társadalmi elvárásként való normalizálódása. A társadalomban uralkodó meggyőződés, hogy az egyéneknek saját lakásuknak kell lennie. Ez a norma jelentős terhet ró a fiatalabb generációkra, akiknek a lakástulajdonhoz való hozzáférés 15-20 évvel ezelőttihez képest egyre nehezebbé vált. Lassan meg egyenesen ellehetetlenedik. Az a széles körben elterjedt gyakorlat, hogy az emberek jövedelmük jelentős részét 25–30 éven át lakásvásárlásra fordítják, tükrözi a társadalom erős nyomását, hogy megfeleljenek ennek a normának. A mai fiatalok tehát különösen nehéz helyzetben vannak, mivel a lakástulajdon nem csupán személyes vágy, hanem a tágabb társadalmi értékek által előírt kötelező elvárás. Mérce.
Bár léteznek különböző hitelprogramok, amelyek megkönnyítik a lakáshoz jutást, ez fontos kérdéseket vet fel a pénzügyi fenntarthatóság tekintetében. Milyen mértékben hajlandók az egyének pénzügyi kockázatot vállalni, és milyen célból? A gazdasági elemzések szerint egyre több háztartás küzd a jelzáloghitel-kötelezettségeinek teljesítésével, ami arra utal, hogy sok fiatal vásárló túlbecsüli pénzügyi kapacitását, hogy megfeleljen a társadalmi elvárásoknak. Ez a helyzet kritikus kérdéseket vet fel: érdemes-e ilyen kockázatot vállalni? Megőrzik-e ezek az ingatlanok értéküket a hitelek visszafizetésének időpontjáig? Ez hosszú távon megalapozott befektetésnek tekinthető-e? Kevés biztosíték van arra, hogy ezek az apartmanházak megőrzik piaci értéküket a következő három évtizedben.
Így Romániában a lakhatás terén a legfőbb kihívás nem elsősorban a rendelkezésre álló lakások hiánya, hanem inkább a nagyrészt alacsony jövedelmű háztartásokra jellemző, erősen privatizált lakásrendszer strukturális problémáinak megoldása. A legfontosabb problémák közé tartozik a meglévő lakásállományban elterjedt elhalasztott karbantartás és a nem megfelelő infrastruktúra, valamint a kiszolgáltatott népességcsoportokat támogató hatékony szociális biztonsági háló mechanizmusok hiánya.
A mai torz lakáshelyzet társadalmi okai
E magas tulajdonlási arány mögött több történelmi és társadalmi tényező húzódik meg. Az egyik legfontosabb ilyen tényező a rendszerváltás utáni gyors és széles körű lakásprivatizáció volt, amely során a bérlők rendkívül kedvező feltételek mellett – gyakran néhány havi fizetésükért – vásárolhatták meg az addig állami tulajdonban lévő lakásokat. Emellett a lakástulajdon mélyen beágyazódott a román társadalom kulturális képzetébe, a stabilitás és biztonság elsődleges szimbólumaként. A bérlakás ezzel szemben gyakran a bizonytalanság érzetét kelti, és sok esetben a „pénzkidobással” azonosul a közgondolkodásban. Csak a lúzerek laknak albérletben – s amíg nincsen formális jogvédelem, addig sajnos van ebben valami logika, pontosabban kényszer...
A bérleti piac fejletlensége tovább erősíti a tulajdonlás dominanciáját. A hivatalos bérleti szektor gyenge, drága és alulszabályozott; sok esetben a bérleti szerződéseket nem jelentik be, ami csökkenti a bérlők jogi védelmét és biztonságát. Emellett a többgenerációs együttélés is torzítja a statisztikákat: papírilag a 25–34 éves korosztály közel fele továbbra is szülői háztartásban él, így őket is a „tulajdonosként élők” közé sorolják, még ha nem is rendelkeznek saját ingatlannal.
A tulajdonlás kultúrája
Ismételten, a tulajdonlás normatív elvárásként is megjelenik: társadalmi nyomás nehezedik különösen a fiatal generációkra, hogy mihamarabb saját otthonhoz jussanak. Ez egyre nehezebben teljesíthető elvárás a folyamatosan emelkedő ingatlanárak és hitelkamatok tükrében. Kolozsváron például 2025-ben az átlagos négyzetméterár meghaladta a 3000 eurót, megelőzve Bukarestet is. Ennek következtében nő a hosszú távú eladósodás: sokan 25–30 évre kötnek lakáshitelt, gyakran túlbecsülve fizetőképességüket. Az eladósodás mértéke és kockázata egyre fontosabb kérdéseket vet fel: valóban jó befektetés-e egy ilyen hosszú távú elköteleződés, ha a társadalom fiatal is produktív szegmense "röghöz köti magát"?
Mindeközben egyfajta ellentmondás is megfigyelhető: Románia ugyan az uniós lista élén áll tulajdonlás tekintetében, mégis az egyik legmagasabb a lakászsúfoltsági mutató (40,7%). Ez azt jelenti, hogy sokan birtokolnak ugyan ingatlant, de gyakran többen – több generáció együtt – élnek kis alapterületű lakásokban, ami jelentős életminőségbeli problémákat is felvet.
Mindezek mellett persze 2025-re érzékelhető egy lassú, de határozott eltolódás a bérlés irányába a nagyvárosi fiatalok körében. Ennek oka nemcsak az árak emelkedése, hanem a mobilitás iránti igény, illetve a változó életstílus is. Ezt a folyamatot befolyásolhatják a 2026. január 1-től tervezett romániai adóváltozások is: az új ingatlanadó-rendszer a piaci érték alapján határozza meg az adóteher mértékét, ami jelentős anyagi többletköltséget rótt a tulajdonosokra - látjuk milyen következményekkel.
Tehát, az gondolom, hogy Románia a „tulajdonosok társadalmaként” írható le, ahol a történelmi örökség, a kulturális értékrend és a gazdasági szerkezet együtt formálják a lakhatási szokásokat. Ugyanakkor a lakásárak növekedése, az eladósodottság és a bérleti piac lassú élénkülése már most új kihívások elé állítják a lakáspolitikát és a fiatal generációkat. Ennek megnyilvánulása az egyes társadalmi rétegek ellenállása.
A következő bejegyzésemben pár szubjektív közpolitikai gondolatot fogalmazok meg.
Megjegyzés: Az fenti szubjektív eszmefuttás fő alapját a Pásztor, G., & Péter, L. (2009). Urban Housing Problem in Romania: The Legacy of the Communist Block of Flats. Studia Universitatis Babes-Bolyai, Sociologia, 1, p. 79-100.mondanivalója képezi.
